Viager occupé avec avec réserve d’usufruit - Attention aux conditions de location

Dans la majorité des transactions en viager, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation. Ce droit confère au vendeur uniquement la possibilité d'habiter dans le bien.

Parfois, le vendeur souhaite conserver un usufruit. Pour l'acquéreur il existe un risque de se retrouver avec un viager dans le viager...

Pas d'inquiétude, il existe des solutions ;-)

1. Qu'est ce qu'un usufruit ?


Le droit de propriété français distingue la pleine propriété, la nue-propriété et l'usufruit.

En image, c'est plus parlant !


Il existe deux types d'usufruit :

  • L'usufruit temporaire : ce droit s'éteint au terme d'une période pré-déterminée (par exemple 15 ans)

  • L'usufruit viager : ce droit s'éteint au décès du vendeur

Restons sur l'usufruit viager... L'acquéreur achète le bien avec une décote liée à la conservation d'un usufruit par le vendeur. Cet abattement varie en fonction de l'âge du vendeur, du nombre de tête et du sexe du vendeur. La nue-propriété peut s'acquérir par le versement d'un bouquet et/ou d'une rente. 2. Les 4 principaux avantages pour un acquéreur Lors de l'acquisition d'un viager occupé avec réserve de DUF ou d'usufruit, la valeur du bien est diminuée. Par exemple, une bien d'une valeur de 200.000€ occupé par une femme de 75 ans, la valeur occupée est de 100.000€. Ainsi vous achetez le bien beaucoup moins cher que sa valeur marché. L'usufruitier conservera à sa charge le paiement de l'intégralité des charges de copropriété et de la taxe foncière. Enfin le nue-propriétaire aura uniquement à sa charge les gros travaux comme défini par l'article 606 du Code Civil : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. Malgré ces avantages certains, le nue-propriétaire peut s'exposer à des risques liés à la location du bien. 3. Comment éviter le risque de location sous le prix marché ? Dans la majorité des cas, c'est uniquement l'usufruitier qui choisira son locataire et en percevra la totalité des loyers. Au décès de l'usufruitier, c'est nue-propriétaire qui récupérera le bail dans les conditions initialement fixées. Si le bien a été loué en-dessous du prix marché, l'investisseur aura un manque à gagner... La loi prévoit les conditions de résiliation du bail sous certaines conditions :

  • vente du bien

  • y habiter ou loger un proche

  • ou un motif légitime et sérieux

Afin d'éviter ce genre de situation nous vous recommandons de prévoir un droit de regard sur les conditions de location ou, la meilleur option selon nous, est de prévoir un capital complémentaire ou une rente supplémentaire en cas de libération du bien par l'usufruitier. Faites donc bien attention aux différentes clauses de l'acte authentique :-)

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