Viager immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Acheter un bien immobilier en viager : voici nos quelques conseils


Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d’une partie en capital – le bouquet – et d’une partie en rente mensuelle – la rente viagère – versée au vendeur pendant toute sa vie. Si le viager est libre, le vendeur n’habite plus le logement, vous pourrez donc soit habiter le bien, soit le louer.


Le capital est-il garanti?


Le contrat de viager repose sur un aléa : l’espérance de vie du vendeur. Le prix est donc fondé sur cette espérance de vie.


Dans le cadre d’un viager occupé, la valeur du bien sera diminuée d’après cette espérance de vie. Cette décote est généralement comprise entre 40 et 60% de la valeur du bien.


Par exemple, un bien avec une valeur marché de 200.000 € occupé par une femme de 75 ans, aura une valeur occupée de l’ordre de 100.000 €.


Sur l’espérance de vie du vendeur, vous aurez payé environ ces 100.000 €, soit 50% de la valeur du bien au moment de l’achat.


L’argent est-il disponible ?


Lorsque vous achetez un viager, vous devenez propriétaire du bien, même s’il est occupé par le vendeur (viager occupé).


L’argent investi n’est donc plus disponible.


Pour que l’investissement soit très rentable, il faudra attendre la récupération du droit d’usage et d’habitation (DUH), soit par :

  • libération anticipée du vendeur (départ en maison de retraite par exemple)

  • soit par décès.

Vous pourrez louer le bien dès sa libération anticipé.


Vous pourrez également revendre votre viager à tout moment. En effet, un viager est re-vendable même s’il est encore occupé.


Vous récupérerez votre investissement initial grâce à la perception du bouquet. Le nouvel acquéreur paiera les rentes à votre place.


Si le bien est libéré de son occupant de manière anticipée, vous pourrez revendre le bien en viager libre.


Seulement une fois que le vendeur sera décédé, vous pourrez vendre le bien de manière “classique”.


Combien ça rapporte?


L’aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d’une opération en viager difficile. Ainsi donner un taux de rentabilité avant le décès du vendeur est impossible.


Pour déterminer le montant de la rente, il faut faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre.


Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d’occupation du bien, comme précisé précédemment la décote est généralement comprise entre ‘à et 60% de la valeur du bien libre.


Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé immédiatement et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. La plupart des conditions financières des viagers sont modulables. On peut augmenter le bouquet pour baisser la rente et vice-versa.


Quelle est la règle fiscale?


Les rentes versées ne sont pas déductibles de vos impôts.

En revanche, vous aurez la faculté de payer des frais de notaire réduit, car calculer sur la valeur occupée.


Si on reprend l’exemple précédent, viager occupé d’une valeur de 200.000 € sur une femme de 75 ans, les frais de notaire seront calculés sur la base de 100.000€, soit environ 8.000€ au lieu de 16.000€.


Où acheter?


La majorité des bonnes affaires se font en off, c‘est à dire sans publicité et sans communication. Ainsi je vous recommanderais de vous inscrire à notre alerte mail ou à nous contacter afin d’être alerté en avant première !!!

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