Qui paye un ravalement lors d'une vente en viager ?


Expert Viager a été approché par un couple ayant vendu en viager par une agence autre que la notre.


Leur question concerne le paiement d'un ravalement de façade et de savoir qui en a la charge.


Voici l'extrait de la clause relative à la répartition des travaux présentes dans leur acte de vente :


"Le bénéficiaire (acquéreur) supportera le coût des travaux portant sur grosses réparations au regard de l’article 605 du code civil et le promettant (vendeur) supportera le coût des travaux portant sur les réparations d’entretien au regard de l’article 605 du code civil."


Voici à présent la question des vendeurs :


"La question est de savoir à quoi correspondent les grosses réparations à la charge de l’acquéreur et à quoi correspondent les charges d’entretien qui incombent au vendeur, c’est à dire à nous-mêmes ? Il est question prochainement d’une réfection de façade avec isolation des murs et nous ne savons pas qui doit payer ? "

Afin de répondre à cette question, voici dans un premier temps un rappel des articles 605 et 606 du Code Civil :

Article 606 :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Article 605 :

L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Il faut donc se poser la question de savoir si le ravalement est une grosse réparation.

La jurisprudence considère que « les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur ».

Ainsi je dirais que c’est à l’acquéreur de supporter ces coûts.

Concernant la liste des travaux, il faut considérer que tout ce qui n’est pas une grosse réparation reste des travaux d’entretien.


Notre conseil : Il faut être vigilant sur toutes les clauses relatives aux travaux dans une vente en viager. Je recommande vivement que la liste des travaux à la charge de l'occupant soit clairement inscrit dans l'acte afin d'éviter tous litiges.

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