Nue-propriété viagère : c'est quoi ?

Qu'est ce l'investissement en nue-propriété viagère ?


Guillaume ATALLAH, fondateur d’Expert Viager, nous éclaire sur le concept d’investissement en nue-propriété viagère. De quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages ?


Expert Viager s’intéresse aujourd’hui à la nue-propriété viagère. De quoi s’agit-il ? Pourquoi investir sous cette forme ? Quels sont les risques et les avantages ?


La nue-propriété, c’est quoi ?


Le principe de l’investissement en nue-propriété est d’investir dans l’immobilier avec un occupant. Contrairement à l’investissement locatif, l’occupant n’est pas un locataire et vous ne recevrez pas de loyers.

En revanche, du fait de l’occupation vous bénéficierez d’un prix d’achat inférieur au prix réel du bien.

En France, le droit de propriété distingue :

  • la pleine propriété

  • la nue-propriété

  • l’usufruit

Les principales différences entre ces termes sont résumées dans l'illustration ci-dessous :

Les promoteurs immobiliers vendent assez régulièrement leurs programmes en démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété et récupérera l’usufruit et donc la pleine propriété à une date fixée à l’avance.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 525.000 € avec un usufruit de 15 ans, vous pourriez acheter le bien à 374.000€.


Quelle est la différence avec la nue-propriété viagère ?


La différence entre l’investissement en nue-propriété et en nue-propriété viagère est sur la date de récupération de l’usufruit.

Dans le premier cas, la date est connue dès le départ.

Dans le second cas, la durée n’est pas connue. Elle dépendra de la durée de vie du ou des vendeurs. L'abattement sur la valeur du bien sera calculé en fonction de l’espérance de vie des vendeurs. Pour une personne ayant un espérance de vie de 15 ans, pour reprendre l’exemple précédent, vous achèteriez le bien d’une valeur vénale de 525.000€ au prix de 310.000€.

La décote sur la valeur du bien est plus importante dans la nue-propriété viagère que dans la nue-propriété classique.


L’intérêt d’investir en nue-propriété viagère c’est principalement l’attrait du prix ?


Plusieurs avantages existent dans l’investissement en nue-propriété viagère.


Tout d’abord, comme démontré précédemment, le prix de revient du bien est très attrayant.


Second avantage, vous paierez les “frais de notaire” sur la valeur d’achat et non la valeur de la pleine propriété.


Troisième avantage, tous les frais liés au bien (taxe foncière, charges de copropriété, …) sont à la charge du vendeur.




Quatrième avantage, vous n'aurez pas à gérer les contraintes locatives tels que les appels de loyers, les frais de gestion, la fiscalité sur les revenus fonciers, la recherche de locataire, les loyers impayés, …


Il y a de nombreux autres avantages que l’on se fera un plaisir de vous dévoiler lors d’un échange téléphonique…


Bon ok, je vous donne un autre avantage : vous pouvez faire financer cet investissement par une banque ;-)


Comment on fait pour récupérer son bien ? La personne qui est dans le bien, elle peut y rester indéfiniment ?


Lors d’une vente en nue-propriété viagère, le vendeur a la possibilité de conserver l’usufruit jusqu’à son décès.

S’il quitte son logement, il est en droit de louer le bien et d’en percevoir les loyers.

Il a également la possibilité d’abandonner son usufruit au profit de l’acquéreur moyennant une compensation financière. Cette compensation financière est prévue inscrite dans l’acte de vente.

Deux types de compensation financières peuvent être prévues :

  • un capital complémentaire dégressif en fonction de la date d'abandon de l'usufruit

  • une rente mensuelle

Libre choix aux parties.


L’abandon de l’usufruit est irréversible.


L’acquéreur sera à ce moment libre de disposer du bien comme bon lui semble (le vendre, le louer ou l’habiter).


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