Une personne ayant trouvé la société Expert Viager sur internet, m’a posé une question intéressante.  Je me suis donc dit qu’il serait pertinent de rédiger un article sur ce sujet.

Voici le mail en question :

Bonjour,

Le vendeur d’un bien qui m’intéresse insiste que la transaction soit un viager libre avec bail de location (le vendeur deviendrait mon locataire dans son ancien bien).

Par rapport à un viager occupé, il me semble que sa proposition représente plusieurs inconvénients pour moi :

-    Augmentation de ma fiscalité, puisque je toucherai des loyers, donc surcoût

-    Gestion en termes de quittances, états des lieux, rédaction du bail, etc. donc perte de temps et surcoût

-    Risque d’impayés

-    Autres problèmes que vous anticipez ?

Quel serait l’intérêt du vendeur ? Pourquoi il préfère un viager libre avec bail de location, au lieu d’un viager occupé ?

Merci d’avance pour votre aide,

Cordialement

Je commencerais ma réponse en comparant les chiffres clés du viager occupé et du viager libre.

Prenons l’exemple suivant : le vendeur est un homme de 75 ans vendant une maison d’une valeur libre de 200 000 euros.

 

 

VIAGER OCCUPÉ

VIAGER LIBRE

BOUQUET

Pas de bouquet

Pas de bouquet

RENTE

880€

1.500€

FRAIS DE NOTAIRE

environ 8.000€

Environ 16.000€

FISCALITÉ CÔTÉ ACQUÉREUR

aucune

Les loyers seront fiscalisés

Tout d’abord lors de l’acquisition, l’acquéreur paiera les droits de mutation sur la valeur libre en cas d’achat d’un viager libre, alors que l’assiette de calcul des droits de mutations serait minorée si le viager était occupé.

Puis les rentes seraient également bien plus élevées.

Certes les loyers perçus allègeraient le montant mensuel à verser mais n’oublions pas la fiscalité qui n’est pas des moindres en matière d’investissement locatif.

A cela s’ajoute également toutes les contraintes locatives :

  • gestion comptable

  • vacances locatives

  • gestion administrative

  • défaut de paiement

  • etc.

Du côté du vendeur, les avantages sont les suivants :

  • rentes plus élevées

  • loyers à payer moins élevés que la décote du droit d’usage et d’habitation

  • législation plus favorable à un locataire

  • possibilité d’aide en tant que locataire

Je profite également de cet article pour rappeler que dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur bénéficiera d’une décote sur la valeur du bien équivalente aux loyers sur l’espérance de vie du vendeur, et ce sans la fiscalité locative.

Ainsi je vous préconiserait l’acquisition en viager occupé.

Pour plus de renseignements contactez nous au 0.805.38.05.05 (appel gratuit) ou par mail à contact@expert-viager.com