POURQUOI DEVELOPPER LE VIAGER ?

 

Créer les conditions de développement des ventes en viager peut revêtir une réelle utilité pour contribuer au financement des besoins du troisième et quatrième âge. Le viager ne saurait représenter à lui seul une solution d’ensemble aux difficultés rencontrées à ces âges. Tout au plus doit-il être considéré comme un outil parmi d’autres permettant en partie d’y porter remède.

 

Aussi, après avoir posé tous les constats d’usage sur les formes que peut prendre le viager immobilier, est-il intéressant de rapporter sa modernisation à l’approche sociale que l’on peut en faire. En effet s’il est clair à la lecture des chapitres précédents que les personnes âgées de plus de 75 ans sont la cible d’une demande de «monétarisation» de leur actif immobilier, on peut se demander comment grâce à ce financement potentiel, il pourrait être possible d’intervenir afin de favoriser le maintien à leur domicile de ces personnes lorsqu’elles sont contraintes de quitter leur lieu de vie pour des questions financières.

 

La problématique du maintien à domicile

 

Confronté à l’allongement de la durée de vie et au vieillissement de la population, notre pays s’est trouvé pris en défaut. Il a moins investi que ses voisins - les pays scandinaves par exemple - dans des structures adaptées à l’accueil du troisième et quatrième âge et d’aucuns considèrent qu’il est déjà trop tard pour rattraper le retard accumulé au regard des besoins qui vont fortement augmenter dans les prochaines années.

 

Ce n’est pas nous exonérer de ce manque d’anticipation, que d’indiquer qu’il peut en être tiré parti. Le débat rebondit aujourd’hui sur les orientations à privilégier pour gérer socialement les effets de cette nouvelle distribution par âge de la population. C’est dans l’urgence que nous devons repenser les conditions du vieillir, mais à la lumière des expériences européennes: les Suédois, qui ont naguère massivement investi dans des structures d’hébergement collectif et institutionnel destinées aux personnes âgées, réfléchissent aujourd’hui à des formules plus proches du domicile traditionnel (structures de jours, appartements partagés...).

Ce revirement devrait nous inciter à repenser les modalités de prise en charge du risque de solitude et de dépendance qui augmente avec l’âge. Or « aujourd’hui, la réponse de la collectivité à ce risque reste pour l’essentiel l’hébergement collectif et sa conséquence fréquente, une médicalisation sans frein dont on peut se demander si les intéressés eux-mêmes ne la ressentent pas comme excessive. »

Lorsque la personne âgée n’a pas perdu toute autonomie, plusieurs arguments militent en faveur du maintien à domicile : éviter l’arrachement que représente le départ souvent définitif de son domicile, conserver une relative autonomie dans ses décisions et relations sociales, gérer avec une aide appropriée sa dépendance fonctionnelle sans bouleverser son mode de vie... À ces éléments d’ordre personnel s’en ajoutent d’autres d’ordre socio-économique. Les services à la personne représentent un gisement d’emplois important qui ne pourra que se développer avec l’augmentation du nombre de personnes ayant besoin d’un soutien pour continuer de vivre dans leur domicile. En outre, au dire de beaucoup de médecins, le maintien à domicile des personnes âgées permettrait d’éviter leur médicalisation excessive. Enfin, cette politique présenterait probablement l’avantage d’être moins onéreuse pour la collectivité que celle consistant à accueillir systématiquement cette population dans des établissements spécialisés et médicalisés, par ailleurs en nombre insuffisant.

 

Si le maintien dans le logement des personnes âgées vieillissantes est souhaité en termes de politique de santé publique, il peut l’être aussi en termes d’aménagement du territoire et de cadre de vie. Il est important en effet, notamment en milieu rural et en particulier en centre-bourg, mais aussi en centre- ville en milieu urbain, de ne pas laisser se dégrader des logements qui deviendraient vacants à la suite du départ de leurs occupants.

Or, on constate une augmentation de la demande de logement social déposée par les personnes âgées encore valides, au prétexte d’un manque de ressources pour financer les charges courantes afférentes à l’entretien de leur patrimoine immobilier. Lever les freins au développement de la vente en viager permettrait tout à la fois au vendeur de rester dans son logement, tout en disposant des ressources nécessaires à son autonomie et en étant dégagé, partiellement ou totalement suivant le contrat, des obligations du propriétaire68.

Si, comme on peut le penser à la lumière des quelques arguments qui précèdent, l’aide au maintien à domicile doit être renforcée, voire privilégiée, le viager pourrait connaître une deuxième jeunesse. La mobilisation de l’actif immobilier sur lequel il repose permet en effet au vendeur de dégager des ressources disponibles pour financer tout ou partie de cette aide à domicile, voire aménager son logement pour faire face à une éventuelle et variable dépendance fonctionnelle, au-delà des aides publiques affectées à cet usage par les conseils généraux et l’ANAH.

 

LES VIAGERS IMMOBILIERS EN France

AVIS ET RAPPORT DU CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL

Mme Corinne GRIFFOND