Avec le viager «classique», on se trouve en présence d’un contrat aléatoire, le versement des arrérages ne cessant qu’au décès du crédirentier. Si la cession du bien immobilier en échange de la rente est irréversible, la totalité du bien se trouve de ce fait valorisée. Le prêt viager hypothécaire quant à lui est un prêt dont le remboursement, capital et intérêts, s’effectue au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si elle intervient avant ce décès. Il ne porte que sur une fraction de la valeur du bien. Le remboursement peut intervenir à l’initiative de l’emprunteur à n’importe quel moment moyennant le paiement de pénalités.
Aussi différents qu’ils soient, ces deux outils juridiques et financiers présentent un certain nombre de traits communs en raison du public auquel ils s’adressent et des objectifs que se donne leur mise en œuvre.

1. Un même public de seniors
Il est théoriquement possible de mettre en vente à tout âge un bien immobilier en viager occupé ou libre : rien ne s’y oppose en droit. Il en sera très différemment dans la réalité puisqu’il sera presqu’impossible à un homme de moins de 65 à 70 ans et à une femme de moins de 70 à 75 ans de rencontrer un acquéreur. Le montant de la rente viagère qu’ils pourraient espérer serait en effet très modeste, à supposer qu’ils trouvent un débirentier qui accepte de courir un tel « risque de longévité ». L’espérance de vie d’un homme de 60 ans selon le bilan démographique 2007 de l’INSEE est de 22 ans, celle d’une femme de 26,9 ans. M. Bernard Le Court, dans son ouvrage déjà cité, donne comme coefficient de rente pour une vente immobilière 7,26 % si le vendeur est un
homme de 66 ans, alors qu’une femme devra être âgée de 71 ans pour obtenir le même pourcentage.

L’évolution a d’ailleurs été relativement rapide : un professionnel du viager rappelait qu’en 1965, on pouvait vendre en viager dès 50 ans, et dix ans plus tard, plus avant 60... pour atteindre aujourd’hui près de 80 ans.

Le public visé par le prêt viager hypothécaire est sensiblement le même, bien que les textes ne fixent également aucune limité d’âge. Le Crédit Foncier de France, seul organisme à avoir mis sur le marché une offre concrète, s’adresse à un public de 60 à 80 ans environ. En pourcentage prêté de la valeur du bien - les quotités - la fourchette varie de 16% pour un emprunteur de 60 ans à 66 % pour un emprunteur de 95 ans.
Le rapport conjoint IGF/CGPC/ANIL déjà cité relevait d’ailleurs que l’âge moyen des emprunteurs est de 75 ans dans les pays qui ont développé le prêt viager hypothécaire. Le prêt viager hypothécaire s’adresse donc à une clientèle de seniors, qui pourrait être intéressée par la perspective d’emprunter sans rembourser elle-même et sans se dessaisir de son bien ni en priver, à première vue, ses éventuels héritiers.

2. Des motivations assez proches, mais des effets distincts
S’agissant des motivations, réelles ou supposées, des vendeurs ou emprunteurs, elles sont également assez proches, avec toutefois des nuances selon la formule retenue.
Pour certains auteurs, le viager immobilier peut offrir aux vendeurs un complément de revenus pour faire face à l’incertitude pesant sur le régime des retraites et à la probable diminution de ces dernières. Il leur permet également de ménager des revenus pour le conjoint survivant, s’il n’a pas lui-même cotisé et si sa pension de réversion devait s’avérer insuffisante.

Du point de vue de l’acheteur, le viager peut constituer un moyen de devenir propriétaire avec un apport personnel réduit, à condition qu’il existe un écart d’au moins vingt ans entre le crédirentier et le débirentier.

Certains professionnels soulignent également l’existence de vendeurs en nombre plus important chez les veufs ou veuves, au moment de la succession, et chez les célibataires âgés. Pour ce qui concerne les acheteurs, les mêmes font état d’une catégorie constituée de Français de l’étranger, voire d’étrangers eux-mêmes, ainsi que de Français habitant en région et achetant en Île-de-France dans une perspective de long terme.

Quotité : montant du prêt rapporté à la valeur du logement. Crédit Foncier ; Le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter, quel que soit l’âge de la personne senior et quel que soit son état de santé ; guide pratique, 2007. M. Michel Artaz ; Viagers, régime juridique et fiscal ; Delmas, 2005.

Parmi les autres raisons évoquées, on peut citer : - vendre une maison trop grande et faire une donation ; - protéger sa compagne ou son compagnon ; - permettre une vie indépendante sans solliciter l’aide de ses enfants ; - simplifier la transmission du patrimoine...

Pour ce qui concerne le prêt viager hypothécaire, on rappellera seulement, comme cela a été dit plus haut, que la partie de la valeur du bien retenue pour déterminer le montant du prêt n’augmente, dans l’unique offre existante au moment de la rédaction de la présente étude, que lentement avec l’âge de l’emprunteur et que le taux d’intérêt est élevé (à l’été 2007, 8,5 %).
La rationalité économique semble donc réserver l’usage de ce type de prêt aux catégories de particuliers qui ne peuvent avoir recours aux prêts traditionnels, parce qu’ils sont trop âgés ou de santé trop fragile, qui ne veulent ou ne peuvent pas avoir recours au viager, et qui recherchent les effets suivants :
- financer des dépenses urgentes et imprévues, par exemple de santé ;
- effectuer une donation à des enfants ou petits-enfants ;
- financer des travaux dans leur logement dans une perspective de revente avec plus-value immédiate ;
- financer des dépenses de consommation... sans souci apparent de l’avenir.

Il est intéressant de noter à cet égard que dans la brochure sur le prêt viager hypothécaire diffusée en 2007 par le Crédit Foncier à l’intention du public, quatre des treize illustrations d’emploi possible des fonds concernent directement ou indirectement la santé, quatre l’épargne, notamment en vue de la constitution d’une rente viagère, deux l’immobilier, deux la consommation et une seule la donation aux descendants.

On se trouve bien dans l’un et l’autre des cas de figure examinés au point de rencontre de trois phénomènes : tout d’abord, le nombre de personnes âgées augmente et va continuer d’augmenter. Ensuite, le logement représente l’élément le plus important de leur patrimoine. Enfin, dans le même temps, elles éprouveront le besoin de dégager de la trésorerie pour pallier les insuffisances des systèmes de solidarité collective, en matière de retraite et de soins, pour faire face aux dépenses liées à l’amélioration de leur logement, pour manifester leur volonté de solidarité intergénérationnelle ou, plus égoïstement, pour maintenir des habitudes de consommation auxquelles elles auront été habituées leur vie durant.


LES VIAGERS IMMOBILIERS EN France
AVIS ET RAPPORT DU CONSEIL ECONOMIQUE ET SOCIAL
Mme Corinne GRIFFOND