De plus en plus d'investisseurs s’intéressent au viager. Cet investissement, plus souple à gérer qu'un investissement immobilier locatif participe à la constitution d'un patrimoine en vue de la retraite.

Le viager traîne une image immorale et poussiéreuse depuis des lustres…

Le viager est un marché de niche qui reste confidentiel avec un volume de vente annuel de 5 à 8000 transactions, soit 1 % des transactions enregistrées en France.

Et pourtant, cette  forme d'acquisition séduit de plus en plus d’acheteurs qui  consiste à payer comptant au vendeur (le crédirentier) une somme (appelée bouquet) puis à lui verser une rente viagère jusqu'à la fin de ses jours.

Le profil des  acheteurs (débirentiers) sont des expatriés, des commerçants ou exercent une profession libérale. C’est une solution pour se bâtir un patrimoine immobilier sur une longue durée, c'est une forme de retraite par capitalisation,

 

Le principe de la mutualisation :

 

Le secret de certains acheteurs, qui prennent goût au viager, batissent leur stratégie sur plusieurs investissements, 3, 5,10 parfois davantage et parfois sous forme de SCI ou club deal. Plusieurs investisseurs choisissent d’investir en commun sur une dizaine de viager pour ainsi mutualiser les risques.

 

Cette stratégie de diversification s'avère une façon de répartir le risque de libération tardive des lieux et de répartir l’aléa, donc ainsi mutualiser le risque sur plusieurs investissements.

Ensuite, l'acheteur qui ne perçoit pas de loyers, n'alourdit pas sa fiscalité sur le revenu. Et un autre avantage non négligeable, il n'y a pas de souci de gestion et d'occupation des lieux comme avec la location traditionnelle. La personne âgée prend soin de sa maison et l'entretient davantage qu'un simple locataire. Et bien souvent, nous constatons qu’avec le bouquet versé chez le notaire, le vendeur à tendance à faire des travaux de rénovation ou d’amélioration de l’habitation occupée.

 

 

Le bien vendu est présenté avec une décote appelée valeur d'occupation qui est le résultat de la valeur libre (ou valeur vénale) diminuée d'un abattement d'occupation. Cet abattement d’occupation est déterminé sur la base d'un barème tenant compte de l'âge et du sexe du vendeur, et également s’il s’agit d’une vente sur un ou deux crédirentiers.

Puis, cette valeur se répartit en un bouquet et une rente viagère. La valeur du bouquet augmente avec l'âge de la personne mais ne dépasse pas 1/3 de la valeur d'occupation.

Et enfin, pour le crédirentier, en fonction de son besoin, il peut opter pour un bouquet plus faible et une rente plus élevée, ou à l’inverse une rente plus faible et un bouquet plus important, voir uniquement un bouquet.

 

Et  si le crédirentier dépasse son espérance de vie théorique, on ne pourra jamais payer plus cher que s'il avait acheté le bien en pleine propriété puisqu'on sera parti de la valeur d'occupation et pas de la valeur vénale. Et puis sur une longue durée, le marché immobilier se sera peut-être apprécié permettant de dégager une plus-value, et cet aléa est d’autant plus dilué, maitrisé voir mutualisé lors de la constitution d’un portefeuille de biens immobiliers en viagers occupés.

Qui paye l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L'achat en viager occupé est une transaction immobilière en deux temps, où le vendeur reste dans les lieux et donc en jouit jusqu'à son décès.


Le crédirentier qui est  l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage et d'habitation doit s'acquitter pour la totalité en pleine propriété de l'impôt. Aucun abattement n'est applicable au titre du démembrement.

 

Reventes possibles

A compter de la signature chez le notaire, l'acheteur s'engage à payer les rentes pendant une durée indéterminée.

Si celui-ci n'est plus en mesure d'assumer le paiement des rentes (divorce, perte d'emploi,...) ou a besoin de trésorerie, il reste une possibilité : revendre son viager en cours.  La négociation portera uniquement sur le prix du bouquet, la rente viagère, elle, restant inchangée et reprise par le nouvel acquéreur aux mêmes conditions d’origine concernant la négociation autour du paiement de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l’exonération ou non de l’article 605 et 606 du code civil. Les travaux ne sont pas systématiquement à charge acquéreur, cela fait partie de la négociation avec le vendeur, aucune obligation légale de ce coté là contrairement aux idées reçues.

 

Le marché du viager est déséquilibré avec plus d'offres que de demandes. Comme pour l’achat immobilier traditionnel, les trois  critères à retenir sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. De nombreux biens immobiliers en zones rurales ne trouvent pas preneur. La demande porte sur les grandes villes ou grandes métropoles régionales, l’Arc atlantique et sur la méditerranée

La demande  des investisseurs porte surtout sur des appartements dont les vendeurs sont âgés, entre 75 et 85 ans et situés à belles adresses où le secteur immobilier est stable, voire porteur.

A noter que la commission de l'agence basée sur la valeur libre, facturée à 5 % environ, est à la charge de l'acheteur, tout comme les droits de mutation (communément appelés frais de notaire). 

 

Pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter par téléphone au 0.805.38.05.05 (appel gratuit) ou par mail à contact@expert-viager.com

 

La rédaction d’EXPERT VIAGER.

 

 

Voici le contenu de votre actualité !