Benjamin Franklin, qui était loin d’être sot, disait « Nothing is more certain than Death and Taxes », et bien sûr nous parlerons de ce qui ne nous intéresse pas, à savoir, les impôts, la fiscalité du viager.

Au-delà de l’investissement immédiat et des frais inhérents à celui-ci, investir en viager, ou dans tout autre produit de placement immobilier ou non, nous donne la chance de payer des impôts supplémentaires. Il est pertinent alors de se demander ce qu’ils seront, et à combien s’élèveront-ils, ou encore si nous pourrons en économiser.

Un débirentier -l’acquéreur- devient immédiatement propriétaire des murs qu’il achète en viager. La valeur déclarée lors de la signature de la vente chez le notaire est la valeur occupée du bien, soit la valeur libre diminuée du droit d’usage du vendeur. Votre patrimoine immobilier se trouvera donc étoffer d’un bien, véritablement moins cher que sa valeur libre.

Les rentes quant à elles ne sont pas déductibles de votre imposition, quelle qu’elle soit, puisqu’elles constituent un mode de paiement de la valeur occupée.

Les charges de copropriété qui incombent en partie à l’acquéreur ne sont pas non plus déductibles, seuls les travaux effectués dans le bien quand vous avez acheté en SCI peuvent être retirés du bénéfice de cette dernière.

Il en va de même pour les Ventes à Terme Occupée ou Libre, cousines germaines du viager.

Cependant, un type de vente, à savoir l’achat d’un bien en vente en Nue-propriété avec réserve d’Usufruit du vendeur se détache de la meute : le bien acheté ne rentre tout simplement pas dans votre patrimoine.

Aucun tour de magie ici : le vendeur continue de jouir de son bien comme il l’entend tout en conservant la possibilité de le louer (sous certaines conditions), et doit s’acquitter des taxes et charges en intégralité. En contrepartie, le bouquet et ou les rentes versés sont plus important que dans le viager. Dans le cadre de l’ISF, il peut être intéressant de poursuivre l’agrandissement de son patrimoine sans rajouter d’imposition.

Pour vous y retrouver, un tableau ci-après reprend l’intégralité des informations ci-dessus.


BOUQUET

RENTES

TRAVAUX

PLUS-VALUE*

VIAGER OCCUPÉ

Non déductible

Non déductibles

Déductibles

CALCULÉE SUR VALEUR OCCUPÉE

VIAGER LIBRE

Non déductible

Non déductibles

Déductibles

CALCULÉE SUR VALEUR LIBRE

VENTE A TERME OCCUPÉ

Non déductible

Non déductibles

Déductibles

CALCULÉE SUR VALEUR OCCUPÉE

VENTE A TERME LIBRE

Non déductible

Non déductibles

Déductibles

CALCULÉE SUR VALEUR LIBRE

NUE-PROPRIÉTÉ+RÉSERVE D’USUFRUIT

Non déductible

Non déductibles

Déductibles

CALCULÉE SUR VALEUR OCCUPÉE



*Il faut néanmoins souligné que la valeur occupée peut être remplacée par la valeur libre, ce qui aura pour effet d’augmenter fortement les frais dits « de notaire » lors de l’achat, mais diminuera la plus-value à payer à la revente.

L’intérêt de ce type d’achat vous l’aurez compris ne réside pas dans les éventuels économies d’impôts ou fiscales, un Pinel, Scellier ou autre y répondra mieux. L’avantage réside ailleurs, dans l’éthique de cet investissement, sa solubilité, le montant investi moindre, l’économie d’intérêts bancaires, la mutualisation des risques des deux viagers acquis, etc.…

Ça, Benjamin Franklin ne l’avait pas vu venir.