Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation (DUH) ?

Le droit d’usage et d’habitation ou DUH, est le droit permettant au vendeur en viager de conserver la possibilité de jouir de son bien, c’est-à-dire de continuer à l’habiter. Cependant se droit se limite à l’habitation. En effet, le vendeur ne peut louer le bien.

Ce droit se traduit par une diminution de la valeur vénale du bien. Plusieurs méthodes existent pour calculer cet abattement.

Quelles sont les modalités de l’article 669 du Code Général des Impôts ?

Jusqu’en 2004, le barème fiscal du DUH était défini par l’article 762 du CGI datant de 191.

À partir de 2005, l’ancien article a été remplacé par l’article 669 du Code Général des Impôts que nous avons actuellement.

La finalité de cet article est de déterminer l’usufruit et la valeur de la nue-propriété au jour de la mutation par acte authentique.

Une centaine d’années se sont écoulées depuis l’ancien acte. L’espérance de vie s’étant rallongée, cette mise à jour était indispensable.

L’ancien article 669 du Code Général des Impôts est également un barème que l’administration et que les notaires utilisent pour les successions, les donations et dans le cadre d’une transmission de patrimoine.

Les notaires l’utilisent pour les calculs de viager. Cependant, quelques lacunes de l’article 669 du Code Général d’Impôts ont été détectées.

L’usage est d’utiliser le barème Daubry qui définit les taux à appliquer pour le calcul de la valeur occupée et de la rente.

Il est ici important de rappeler qu’aucun barème n’a une dimension réglementaire et que le viager reste une vente de gré à gré où les parties prenantes fixent librement les conditions de transaction.

Quelles sont les lacunes du barème ?

La première lacune est que le barème de l’article 669 du Code Général des Impôts ne prend pas en considération la différence de l’espérance de vie entre celle d’un homme et celle d’une femme. Or, ce facteur ne devrait pas être négligé en matière de viager.

La deuxième lacune relevée de ce barème est la valeur de l’usufruit à 71 ans, à 76 ou 80 ans reste la même, ce qui ne devrait pas être le cas.

Ces deux facteurs démontrent donc que dans le cadre d’une vente en viager occupé, ce barème fiscal et administratif n’est pas valable.

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