Même s’il constitue un marché de niche, le viager connaît une nouvelle jeunesse. Décryptage d’un dispositif longtemps honni, qui gagne pourtant à être connu.

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Viager : les atouts d’un placement oublié | Crédits photo : Film Le Viager

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« C’est le cœur, n’est-ce pas ? – Non, non, c’est un peu tout... Comment vous dire ? Vous êtes usé... » Lorsque, dans le film Le Viager, le Dr Léon Galipeau, interprété par Michel Galabru, aux compétences médicales très discutables, dresse un sombre tableau à son patient, le candide Louis Martinet (Michel Serrault), il est loin de se douter de l’engrenage dans lequel il vient de glisser son stéthoscope... Galipeau convainc le pauvre Martinet, célibataire de 59 ans, de lui vendre sa maison en viager pour des sommes dérisoires. Quarante-cinq ans plus tard, le vendeur a toujours bon pied bon œil, et les héritiers Galipeau, eux, attendent désespérément de prendre possession du bien...

Si le film hilarant de Pierre Tchernia est devenu un classique du cinéma français, il a aussi largement contribué à donner une image galvaudée de ce type de transaction. « La durée moyenne d’un viager est plutôt de l’ordre de huit à dix ans », constate Me David Soussan, notaire parisien spécialisé dans le viager depuis une dizaine d’années. Régi par le Code civil, ce dispositif gagne à être connu, tant pour l’investisseur que pour les vendeurs (d’un certain âge, toutefois). D’autant qu’il existe trois formules, ce qui lui confère une certaine souplesse : le viager dit « occupé » (le plus connu), mais aussi le viager libre et le viager sans rente (ou nue-propriété). D’ailleurs, le nombre de ventes augmente depuis quelques années.

Inévitable aléa

Sur le papier, le procédé est relativement simple. Il consiste à acheter un logement (une résidence principale, secondaire ou un bien locatif) à une personne appelée « crédirentière » en échange du versement, d’une part, d’un capital (le bouquet) au moment de la signature de l’acte (mais ce n’est pas obligatoire) et, d’autre part, d’une rente que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

L’acheteur, ou débirentier, fait donc un pari sur l’avenir, l’objectif étant d’acquérir un bien qui, au final, lui coûte moins cher que s’il l’avait payé à sa valeur de marché.

Par extension, il supporte aussi le risque de surpayer le logement, puisque le prix versé au total dépend de la longévité du vendeur... Cet aléa est une condition fondamentale du viager, et c’est précisément la raison pour laquelle il a longtemps eu mauvaise réputation auprès des investisseurs.

Pourtant, le mode de calcul de ce que doit payer l’acheteur, fondé notamment sur l’âge du crédirentier (lire p. 24), constitue un garde-fou non négligeable. « Plus le vendeur est jeune et l’espérance de vie longue, plus la valorisation du bouquet et de la rente est faible », explique Me Soussan. De plus, l’acheteur peut à tout moment revendre un viager, sans justification aucune.

Le viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. L’objectif du crédi­rentier est d’améliorer sa condition grâce aux rentes, tout en continuant de profiter de son logement. Le ­contrat octroie alors un droit d’usage et d’habitation au vendeur. Peu importe d’ailleurs que ce dernier y demeure de façon régulière ou non. Denise, pétillante Parisienne de 89 ans, a ainsi vendu, en 2012, son appartement de bord de mer, en Normandie, contre un bouquet de 30.000 € et une rente mensuelle de 608 €, et « continue d’en profiter pendant les vacances ».

L’acheteur, lui, peut récupérer le bien avant le décès, à condition d’inscrire cette clause au contrat. « Il peut en effet y vivre ou le louer dès que le crédirentier quitte son logement définitivement, par exemple pour entrer en maison de retraite », explique Me Barbara Thomas-David, notaire à Paris. La rente est alors majorée, en général de 20 à 30 % environ. « Il est intéressant, dans ce cas, de louer le bien, car le loyer 'efface' la rente », conseille Benjamin Mabille, fondateur de BM Finance et spécialiste du viager.

Plus rare, le viager occupé peut être vendu avec réserve d’usufruit au profit du crédirentier, qui peut louer son logement plutôt que d’y vivre et percevoir des loyers en plus de la rente.

Habiter le logement grâce au viager libre

Dans ce cas, pas de surprise, le viager est vendu libre de tout occupant. L’acheteur peut y vivre ou le louer et encaisser des loyers qui compenseront la rente. Cette formule est clairement avantageuse pour l’acheteur, qui peut disposer du bien comme bon lui semble. Mais attention : il n’est pas pleinement propriétaire pour autant. « Dans ce cas, le bouquet et la rente seront plus élevés que pour un viager occupé », prévient aussi Benjamin Mabille.

Jacques, chef d’entreprise de 52 ans, qui cumule une quinzaine d’investissements en viager, s’apprête ainsi à signer un compromis de viager libre pour un appartement parisien. « La vendeuse, âgée de 87 ans, a besoin d’importants revenus, témoigne-t-il. Je vais lui verser un bouquet de 10.000 €, puis 3.500 € de rente mensuelle. »

Le viager sans rente pour réduire l’ISF

Autre possibilité, le logement peut être cédé en échange du seul bouquet, sans versement de rente. En réalité, « il s’agit là d’acheter la nue-propriété en viager du bien, explique Benjamin Mabille. Le vendeur conserve l’usufruit et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer ». Le bouquet versé comptant est donc plus important qu’un achat en viager libre ou occupé, car il faut verser la totalité de la valeur de la nue-propriété du bien, qui dépend là aussi de l’âge du vendeur. Par exemple, pour un bien évalué à 200.000 €, le bouquet s’élèvera à 120.000 € si le vendeur a 85 ans et à 180.000 € s’il a 92 ans.

Une formule valable, notamment quand on est assujetti à l’ISF. Le paiement, quasi toujours comptant, réduit l’assiette taxable, tandis que la valeur de la nue-propriété n’y est pas intégrée. Alors que le bien acquis en viager occupé ou libre entre dans le patrimoine taxable à l’ISF pour la valeur réelle du bien (en revanche, il peut déduire la valeur de capitalisation des rentes) !

Clauses libres

Hormis l’aléa, la règle est celle de la liberté contractuelle. « On peut tout faire en viager : continuer de vivre dans son logement ou non, préférer un capital de départ important puis de faibles ­rentes, ou inversement, etc. », détaille Me Thomas-David. Les parties ont une large faculté de négociation.

Le plus souvent, l’acheteur assume les charges importantes (grosses réparations, ravalement, etc.) et règle la taxe foncière, tandis que le crédirentier assume l’entretien, les dépenses courantes du logement et la taxe d’habitation. Mais ce n’est pas une obligation. Les charges peuvent être réparties différemment selon les souhaits des deux parties. « Le contrat doit toujours être bien bordé en amont, conseille Benjamin Mabille. Au final, il faut que ce soit un système gagnant-gagnant. »

NOTRE CONSEIL

Vos objectifs patrimoniaux doivent être clairement définis pour choisir la bonne formule. Si vous en avez la possibilité, achetez plusieurs biens en viager pour mutualiser les risques. Le choix du notaire est, lui aussi, important, car tous ne sont pas spécialisés en viager.


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Dossier réalisé par Sandra Mathorel

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