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Le viager côte vendeur

Le terme « viager » vient de « viage », qui signifie en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque un aléa concernant la durée du contrat. La vente en viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique du terme.

Le viager existe depuis longtemps. En 1934, Charles de Gaulle et son épouse avaient acheté en viager leur résidence personnelle, à Colombey-les-Deux-Églises.

Le principe du viager est simple. Le « débirentier » (acquéreur) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère sa vie durant. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (ex : un couple). Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Pour satisfaire au mieux les deux parties, le contrat en viager apporte des avantages pour le vendeur (ex : indexation de la rente, privilège de vendeur, etc…) mais aussi des avantages pour l’acquéreur (ex : possibilité de revendre un viager, etc…).

Le viager est donc la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des seniors et des épargnants.


Comment calcule-t-on un viager :

1ère étape : déterminer la valeur marché du bien

2ème étape : déterminer la valeur occupée (abattement du DUH selon l’espérance de vie)

3ème étape : Ventilation Bouquet / Rente ; Attention un bouquet trop élevé est un frein à la vente !

4ème étape : Négociation avec les acquéreurs

Quel est la répartition des charges et des travaux ?

Les charges de copropriété sont généralement réparties de la même manière que lors d’une location (environ 30% reviennent au propriétaire). Parfois une autre répartition peut être négociée.

En principe, quand le vendeur se réserve un droit d'usage et d’habitation, le débirentier prend en charge les « grosses réparations » définies par l'art. 606 du Code civil.

De même la taxe d'habitation est à la charge de l'occupant et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débirentier) à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Mais les deux parties peuvent librement fixer la répartition des charges, qu'il s'agisse d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation.

Les grosses réparations concernent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des couvertures et des poutres entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. »

Quand le viager est libre, l'acheteur a la libre disposition du bien et doit donc assurer toutes les charges et réparations.


Si l'acheteur cesse de payer les rentes ?

Lors de la rédaction de l’acte de vente, le notaire rédige au profit du vendeur une hypothèque de premier rang qui inclut un privilège de vendeur et une clause résolutoire.

Privilège du vendeur : Cette clause inscrite par le notaire au moment de la vente permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix.

Clause résolutoire : En général, une clause du contrat de vente viagère prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes par le débirentier. La résolution doit être constatée par un juge.

Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n'avoir jamais existé. Le vendeur récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des rentes déjà perçus à titre d'indemnisation.