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En savoir plus sur le viager

Quelles sortes de viagers existe-t-il ? Il y en a de nombreuses. Elles sont presque infinies puisque, la convention faisant loi entre les parties, l’on peut évidemment mélanger à l’infini toutes les sortes de viager, mais je les ai regroupées en cinq sortes principales :

  • le viager libre ;

Concernant les viagers libres, ils sont les plus simples. Le vendeur, qui s’appelle le « crédit-rentier », vend un bien immobilier libre comme si c’était un appartement ou une maison normale. Le prix de vente est déterminé selon le cours du marché. Le crédit-rentier vendeur reçoit donc une partie du prix au comptant que l’on appelle le « bouquet ». Celui-ci peut varier selon le besoin et varie de zéro à 50% du prix. Il le reçoit au moment de la vente notariée chez le notaire.

Le reste est transformé en rente viagère sur sa tête – ou sur les différentes têtes s’il y en a plusieurs – selon un barème, par exemple celui de la Caisse des Dépôts et consignations ou celui des divers notaires comme Me DAUBRY qui sont spécialistes des rentes viagères, qui pour un capital à payer, donne une rente mensuelle selon chaque âge, femme ou homme ou les deux. Cette rente est dans tous les cas indexée sur l’indice du coût de la vie de l’ INSEE hors tabac chaque année à la date anniversaire du contrat. Cette indexation est faite par nos soins, soit par les soins du notaire.

Les viagers libres sont en général des petites surfaces –dix-sept à cinquante mètres carrés- que les crédit-rentiers avaient achetés comme placement il y a quelques années et dont ils ne veulent plus assumer la gestion locative. En général ils nous les donnent à vendre après avoir vendu eux-mêmes leur résidence principale en viager. Les viagers libres sont une minorité de viagers.

  • le viager occupé classique ;

Les viagers occupés classiques sont la majorité. On calcule le prix normal comme pour n’importe quel appartement selon le prix du marché, et il est procédé ensuite à un abattement d’occupation dû au fait que le crédit-rentier reste dans les lieux. Cet abattement correspond à l’espérance de vie du vendeur au moment de la signature de l’acte notariée, multipliée par la valeur locative du bien. C’est normal car c’est ce qu’on appelle la privation de jouissance puisque l’acheteur ne pourra pas l’habiter. L’on obtient donc la valeur totale fiscale occupée du bien vendu, et c’est sur cette valeur occupée totale que les droits d’enregistrement seront payés à l’Etat, les frais de notaire et les honoraires d’agence, qui seront payés par l’acquéreur, le crédit-rentier vendeur n’ayant rien à débourser.

Ce prix occupé sera subdivisé en deux : le comptant, dit « bouquet », variant de zéro à 50% du prix, et le reste en rente viagère indexée. L’on ne peut pas dépasser 50% du prix pour que ce soit vendable car la garantie- qui est la pierre angulaire du viager – est qu’une hypothèque de premier rang avec clause résolutoire et privilège du vendeur est prise par le notaire du crédit-rentier, ce qui garantit au crédit-rentier d’être payé. Sil ne l’était pas, par une simple sommation d’huissier un mois après, la propriété serait considérée comme nulle et reviendrait dans le patrimoine du crédit-rentier vendeur qui garderait en plus, à titre de dommages et intérêts, le bouquet ou comptant et toutes les rentes viagères. C’est donc absolument indispensable et c’est là-dessus que repose tout l’édifice du viager.

Mais, cette hypothèque de premier rang étant prise pour la garantie et la sécurité du crédit-rentier, elle n’est plus disponible pour le banquier de l’acheteur, ce qui signifie qu’un acheteur peut acheter n’importe quel bien immobilier en France sauf un viager. Il ne peut pas avoir de crédit bancaire car une hypothèque de deuxième rang ne vaut rien, or le banquier veut absolument son hypothèque de premier rang.

Il faut donc par définition, que le bouquet soit faible c’est à dire qu’il varie de zéro à 50%, sinon il est impossible de trouver un acquéreur puisqu’à ce moment-là l’acquéreur doit tout payer sur ses fonds propres.

C’est pour cela qu’il existe une troisième catégorie de viagers, les viagers sans rente.

  • le viager occupé sans rente, appelé nue propriété ;

Les viagers sans rente sont appelés aussi nues propriétés. C’est une assez forte minorité de viagers qui a tendance à augmenter.

Dans le viager sans rente, le crédit-rentier vendeur reçoit la totalité du prix chez son notaire le jour de l’acte authentique, c’est à dire de la vente, mais il occupe l’appartement ou la maison toute sa vie. Dans ce cas-là, l’avantage pour le crédit-rentier est qu’il peut placer l’argent comme il veut en assurance-vie ou en banque ou il peut faire avec cette somme certaines donations à ses enfants ou payer de grosses dépenses. Pour l’acquéreur, l’avantage est que, comme il n’y a pas de rente, aucune hypothèque n’est prise et elle est donc disponible pour le banquier, et l’acheteur de viager peut recourir à tous les crédits bancaires qu’il désire.

  • Ensuite, il y a des viagers dont l’occupation est limitée dans le temps. Pour rendre la rente plus aisée, certains crédit-rentiers, quand ils sont jeunes, prévoient une date butoir à laquelle ils doivent impérativement quitter les lieux, sachant à l’avance qu’ils partiront à une date certaine dans une maison de retraite par exemple ou ailleurs. Cela facilite beaucoup les transactions quand les crédit-rentiers sont un peu jeunes.
  • le viager dont le paiement de la rente est limité dans le temps, qu’on appelle rente certaine ;